広い土地のメリット・デメリット：400㎡で後悔しないための対策

400㎡はどのくらい広い？坪数・畳・身近な例で“体感”できるように解説

「400㎡（平米）の土地」って言われても、正直なところ数字だけだとイメージしづらいですよね。しかも土地は、広さが分かっただけでは終わりません。建てられる家の大きさは法律で上限が決まりますし、立地によって価格も税金もガラッと変わります。

この記事では、400㎡を坪・畳に換算して基準を作り、さらに身近なものと比べて体感できるように整理します。そのうえで、建てられる家の目安、土地価格の見方、固定資産税の考え方、メリット・デメリットまで、実用的にまとめます。

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1. まず結論：400㎡は「約121坪」「約247畳」

400㎡は何坪？

不動産でよく使われる「坪」に換算すると、400㎡は約121坪です。

• 1坪 ＝ 約3.30578㎡
• 400㎡ ÷ 3.30578 ≒ 121.00坪（約121坪）

土地の話をするときは、㎡より坪のほうが会話が通りやすい場面も多いので、「400㎡＝約121坪」は覚えておくと便利です。

400㎡は何畳？

畳でイメージしたい場合、400㎡は約247畳です（不動産広告でよく使われる「1畳=1.62㎡」基準で計算）。

• 400㎡ ÷ 1.62 ≒ 246.91畳（約247畳）

ただし、畳は地域や規格で差があるので、正確な比較や設計では㎡や坪を主に使い、畳はあくまで「感覚をつかむ補助」として考えるのが安全です。

補足：相続した400㎡をどう考えるか

400㎡という広さの土地は、相続によって取得するケースも多く見られます。この場合、「広い＝高く売れる」と考えがちですが、実務では必ずしもそうとは限りません。

特に相続では、固定資産税の負担や管理の手間が先に発生するため、早めに「売る・使う・分ける」の方向性を整理することが重要です。面積の大きさを把握した段階で、将来の扱い方まで視野に入れておくと判断がスムーズになります。

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2. 400㎡を「身近なもの」に置き換えると一気に分かる

坪や畳で分かったつもりでも、「で、実際どんな広さ？」となりがちです。ここは身近な例で“体感”に落とし込みましょう。

こうして見ると、400㎡は「一般的な戸建て用地」よりも、ちょっとした施設や広場の敷地に近いスケール感だと分かります。

補足：平屋を建てる視点で見る400㎡の広さ

400㎡を身近な施設と比較すると分かる通り、この広さは平屋住宅と非常に相性が良いサイズです。ワンフロアで完結する住まいでも、庭や駐車スペースを無理なく確保できます。

ただし、平屋は延床面積＝建築面積となるため、建ぺい率の影響を受けやすい点には注意が必要です。「広い土地があるから大丈夫」と考えず、数字と法規制をセットで確認することが失敗回避につながります。

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3. 400㎡なら何が建てられる？カギは「建ぺい率・容積率」

重要なのは、土地が400㎡あっても土地いっぱいに建物を建てられるわけではないという点です。建物の上限は、主に建ぺい率と容積率で決まります。

• 建ぺい率：土地面積に対する「建築面積（建物を真上から見た面積）」の割合
• 容積率：土地面積に対する「延床面積（各階の床面積合計）」の割合

例：建ぺい率50%・容積率100%の土地なら

• 建築面積の上限：400㎡ × 50% ＝ 200㎡
• 延床面積の上限：400㎡ × 100% ＝ 400㎡

つまり「400㎡の土地がある＝どんな家でも自由に建つ」ではなく、用途地域 → 建ぺい率・容積率 → 建てられる上限の順で現実が決まります。

400㎡で現実的に狙いやすい住宅イメージ

• 庭と駐車スペースをしっかり取った平屋（近年人気。生活動線もラク）
• ゆとりのある注文住宅（ワークスペース、趣味部屋、広いLDKなどの選択肢が増える）
• 完全分離型の二世帯住宅（世代で生活リズムが違っても距離感を取りやすい）

ただし広い土地ほど、建物だけでなく外構（塀・門・アプローチ）や庭の管理の設計も重要になります。「建てられるか」だけでなく「住み続けられるか」まで含めて計画しましょう。

補足：相続・平屋・将来売却まで見据えた建て方

400㎡の土地に建てる建物を考える際は、「今の暮らし」だけでなく、将来の売却や相続まで含めて考えることが重要です。

• 将来売却する可能性があるなら、分筆しやすい配置を意識する
• 平屋の場合は、建物を敷地の中央に寄せすぎない
• 庭や外構を固定化しすぎず、再利用できる余地を残す

広い土地だからこそ、自由に建てられる反面、後から変更しにくい配置にならないよう注意が必要です。

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4. 400㎡の土地価格はどれくらい？「平均地価」は温度感、実勢は別物

土地価格は立地で大きく変わります。ここでは、地価公示をもとにした平均地価を「目安」として使い、ざっくり温度感をつかみます（実際の取引価格＝実勢価格とは一致しない点に注意）。

主要都市の平均地価からの概算

補足：東京都については、2025年（令和7年）地価公示の平均価格表として「区部全域（住宅地平均）771,600円/㎡」という数値も公表されています。平均値は年や集計範囲で動くため、見る年次・定義を揃えて比較するのが大切です。

土地の価格を左右する「実務チェックポイント」

• 立地：駅距離だけでなく、坂、生活動線、災害リスクまで含めて評価する
• 形状：整形地は設計しやすい。不整形地は安く見えても造成・設計コストが上がることがある
• 接道：道路幅が狭いと車の出入りがストレス。角地は評価されやすい傾向
• インフラ：上下水・ガスの引込がないと追加費用が出る場合がある
• 法規制：建ぺい率・容積率だけでなく高さ制限等で「思った家が入らない」ことがある

平均地価はあくまでスタート地点です。現実の検討は、候補エリアを絞り、個別地点の条件を見て、実勢価格の感覚を不動産会社や周辺の成約事例で確認する流れが安全です。

補足：相続土地の売却と価格の考え方

相続で取得した400㎡の土地を売却する場合、表示されている平均地価だけで判断するのは危険です。実際の売却価格は、立地・形状・接道条件・用途地域によって大きく変わります。

また、400㎡という広さは「一括で売る」以外に「分けて売る」という選択肢もあります。価格だけでなく、売れるまでの期間も含めて比較検討することが大切です。

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5. 固定資産税はどうなる？「面積」よりも「評価額」が効く

固定資産税は「土地の面積」そのものではなく、固定資産税評価額をもとに計算されます。そこで、ここでは400㎡の土地を想定した具体的なモデルケースで税額の目安を確認してみます。

モデルケースの前提条件

• 土地面積：400㎡
• 固定資産税評価額：2,000万円（仮）
• 土地の用途：住宅用地（戸建住宅が建っている）
• 固定資産税率：1.4%（標準税率）

住宅用地の特例を適用した場合

住宅用地には、固定資産税の負担を軽減する特例があります。土地が400㎡の場合、次のように区分されます。

• 200㎡以下の部分：課税標準額が 評価額の1/6
• 200㎡を超える部分：課税標準額が 評価額の1/3

課税標準額の計算

• 評価額2,000万円 ×（200㎡分/400㎡：1/6）＝ 約167万円
• 評価額2,000万円 ×（残り200㎡分/400㎡：1/3）＝ 約333万円

この場合、課税標準額の合計は約500万円となります。

固定資産税額の目安

• 課税標準額500万円 × 1.4% ＝ 約7万円／年

つまり、評価額2,000万円の400㎡の土地であれば、年間の固定資産税はおおよそ7万円前後がひとつの目安になります。

注意しておきたいポイント

• 評価額は実際の購入価格とは異なる
• 自治体によっては都市計画税（上限0.3%）が別途かかる場合がある
• 住宅が建っていない更地の場合、この特例は使えず税額が大きく跳ね上がる

このように、固定資産税は「400㎡だから高い」という単純な話ではなく、評価額・住宅用地特例・土地の使い方によって大きく変わります。購入前・相続後には、必ず具体的な評価額を前提にシミュレーションしておくことが重要です。

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補足：更地のまま放置すると固定資産税はどれくらい増えるのか

固定資産税を考えるうえで、特に注意したいのが「住宅が建っていない更地の状態」です。住宅用地には税負担を軽減する特例がありますが、更地のままではこの特例が使えません。

住宅用地の特例が使えない場合の違い

先ほどと同じ条件（評価額2,000万円・土地400㎡）で、住宅が建っていない更地の場合を見てみましょう。

• 住宅がある場合：課税標準額が圧縮される（1/6・1/3の特例）
• 更地の場合：評価額がほぼそのまま課税標準額になる

更地の場合の固定資産税の目安（モデルケース）

• 課税標準額：2,000万円
• 固定資産税率：1.4%

• 2,000万円 × 1.4% ＝ 約28万円／年

住宅が建っている場合（約7万円／年）と比べると、税額が約4倍になる計算です。さらに、都市計画税が課税される地域では、その分の負担も上乗せされます。

「まだ使い道が決まっていないから」と更地のまま放置すると、何もしない期間ほど税負担だけが積み上がる点には注意が必要です。

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補足：相続直後に固定資産税が高くなるケースとは

相続で土地を取得した直後に、「去年より税金が高くなった」と感じるケースがあります。これは珍しいことではなく、相続をきっかけに税額が上がる典型的なパターンがいくつか存在します。

相続後に税額が上がりやすい主な理由

• 建物を解体して更地にした場合
  住宅用地の特例が外れ、課税標準額が一気に上がる
• 空き家を放置して「住宅」と認められなくなる場合
  管理状態によっては、特例が適用されなくなる可能性がある
• 名義変更後、評価額が見直されるタイミング
  評価替えや地価上昇の影響で税額が増えることがある

相続直後にやっておきたい確認ポイント

1. 現在の土地が住宅用地として扱われているか
2. 建物を解体する予定がある場合、税額がどう変わるか
3. 売却・活用までにかかる期間と、その間の税負担の合計

相続した400㎡の土地は、「どうするか決めるまで少し置いておく」という判断が、結果的に最もコストがかかる選択になることもあります。相続後はできるだけ早い段階で、売却・建築・活用の方向性を整理し、税負担をコントロールすることが重要です。

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6. 400㎡のメリット：暮らしの「余白」が増える

• 設計の自由度が高い：平屋・二世帯・中庭・ガレージなど“できる/できない”の制約が減る
• 庭・駐車スペースが確保しやすい：複数台駐車、来客用、趣味の作業スペースも取りやすい
• 採光・通風を設計しやすい：建物配置の選択肢が増え、快適性を作り込みやすい
• プライバシーを取りやすい：隣家との距離を取りやすく、視線ストレスが減りやすい

400㎡は、「部屋が増える」というより、家の周りに生活の余白が生まれる広さです。この余白が、住み心地をじわっと底上げします。

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7. デメリットも現実的：広さは“負担”と“出口戦略”も連れてくる

デメリット1：購入費用・税負担が増える

• 土地代が上がりやすく、建物や外構の予算を圧迫することがある
• 対策：土地＋建物＋外構＋諸費用の総額で逆算し、土地に予算を寄せすぎない

デメリット2：庭・外構の維持管理が大変

• 雑草、剪定、落ち葉など、管理の手間が積み上がる
• 対策：防草対策や外構仕様を最初から計画し、将来の手間を買わない

デメリット3：売却時に買い手が限られる可能性

• 広い土地は魅力だが、価格が上がるため購入層が絞られる地域もある
• 対策：分筆できる可能性、需要（エリアの買い手像）を購入前に確認しておく

400㎡は「買った瞬間の満足」だけでなく、「持ち続けたときの管理」と「将来の出口」までセットで考えると失敗が減ります。

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8. 住宅以外の活用もある：向き不向きを先に整理

活用は「何となく儲かりそう」で決めると危険です。まずは立地条件と自分の関与度（手間をかけられるか）を整理し、収支の見積もりを取って判断しましょう。

補足：土地活用は「できるか」より「続けられるか」

400㎡の土地は、アパート・駐車場・太陽光など、複数の活用方法が考えられます。ただし重要なのは、自分がどこまで関与できるかです。

収益性だけで判断すると、管理負担や将来の撤退で後悔するケースもあります。活用は「始めやすさ」と「やめやすさ」まで含めて検討することが重要です。

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9. 購入前チェックリスト：400㎡だからこそ“先に潰す”

1. 用途地域：建てたい家（平屋・二世帯・ガレージ等）が想定通り入るか
2. 建ぺい率・容積率：建築面積・延床の上限を数字で確認する
3. 形状・高低差：造成が必要なら費用が増える可能性を織り込む
4. 接道：道路幅、車の出し入れ、将来の使いやすさ
5. インフラ：上下水・ガスの引込状況と追加費用の有無
6. 将来の出口：分筆可能性、需要（買い手像）、売却のしやすさ
7. 維持管理：庭・外構の手間を誰がどう負担するか

広い土地は選択肢が多い分、決める項目も増えます。購入前にこのチェックを潰しておくほど、あとがラクです。

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まとめ：400㎡は“広い”だけじゃない。計画の精度で満足度が決まる

• 400㎡は約121坪・約247畳で、かなり余裕のある敷地
• 建てられる家の上限は建ぺい率・容積率で決まる
• 平均地価は温度感。現実は立地・形状・接道・インフラで変わる
• メリットは大きいが、維持管理と売却の出口まで含めて考えると失敗しにくい

「広い土地を買う」は、暮らしの余白を増やす選択でもあります。数字を味方につけて、現実的な条件（法規制・費用・管理）を先に固め、納得感のある計画に落とし込みましょう。